Zertifizierung

Eine Zertifizierung nach der DIN ISO/IEC 17024 ist eine privatwirtschaftliche Qualitätssicherung durch akkreditierte Zertifizierungsstellen für Sachverständige. Sie ist das privatwirtschaftliche Gegenstück zum System der öffentlichen Bestellung und Vereidigung.

Historie

Seit Ende der 1990er Jahre gibt es auch in der Bundesrepublik Deutschland zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung. Die fachlichen Voraussetzungen und die tätigkeitsbezogenen Anforderungen für die Zertifizierung (Ausbildung, Berufserfahrung, Weiterbildung, Prüfung und Zertifizierung) wurden in Zusammenarbeit von Sachverständigenverbänden, Finanzwirtschaft, Banken, Industrie, Aus- und Weiterbildungsinstitutionen, behördliche Wertermittlung definiert und durch eine Akkreditierung abgesichert. Mittlerweile sind rund 1.600 zertifizierte Sachverständige und Gutachter für Immobilien in Deutschland tätig.

Anerkennung

Neben Gerichten und Finanzbehörden sind DIN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige auch für Kreditinstitute und Immobiliengesellschaften tätig, da die besondere Sachkunde durch eine akkreditierte Zertifizierungsstelle kontinuierlich überwacht wird.

Die Finanzverwaltung hat die Zertifizierung nach der DIN ISO/IEC 17024 der öffentlichen Bestellung gleichgestellt. Die Finanzämter erkennen die Gutachten gemäß § 198 Abs. 2 Bewertungsgesetz gleichermaßen an (siehe ergänzend die gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 19.02.2014 und 02.12.2020).

In der Kreditwirtschaft hat sich die Zertifizierung nach der DIN ISO/IEC 17024 gegenüber allen anderen Qualifikationssystemen durchgesetzt. Die öffentliche Bestellung spielt in diesem Marktsegment keine Rolle mehr.

Neben Behörden, Steuerberatern, Steuerbevollmächtigten oder öffentlich bestellten Personen sind auch DIN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige berechtigt, einen Rundstempel zu führen. Der Rundstempel ist durch die persönliche Zertifizierungsnummer auf die zertifizierte Person abgestimmt.

In Niedersachsen werden DIN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen ebenso wie Behörden oder öffentlich bestellten Sachverständigen auf Antrag Auskünfte aus der Kaufpreissammlung erteilt, die auf bestimmte oder bestimmbare Grundstücke bezogen werden können (§ 22 Abs. 2 DVO-BauGB).

In der Gerichtsbarkeit steht eine Zertfizierung nach der DIN ISO/IEC 17024 der öffentlichen Bestellung und Vereidigung ebenfalls gleich, da nach herrschender Meinung § 404 Abs. 3 Zivilprozessordnung (ZPO) als reine Ordnungsvorschrift anzusehen ist. So hat z.B. das Landgericht Hechingen in einem Urteil vom 19.07.2017 - 1 OH 19/15 einen Antrag abgewiesen in dem gefordert wurde, einen zertifizierten Sachverständigen abzulehen mit der Begründung, er sei nicht öffentlich bestellt und vereidigt. In der Begründung führte das Gericht aus, dass der Sachverständige zwar nicht als Sachverständiger für Schäden an Gebäuden öffentlich bestellt und vereidigt sei, dies mache aber seine Beauftragung nicht fehlerhaft. Die öffentliche Bestellung für ein Fachgebiet entfaltet zwar eine gewisse Vermutung für eine besondere Fachkunde, die fehlende öffentliche Bestellung begründe aber keine Vermutung der fehlenden Fachkunde. Dementsprechend sei die Vorschrift des § 404 Abs. 3 Zivilprozessordnung (ZPO) öffentlich bestellte Sachverständige zu bevorzugen, als reine Ordnungsvorschrift auszulegen. Die Fachkunde des Sachverständigen ergäbe sich in dem vorliegenden Fall unabhängig von der fehlenden öffentlichen Bestellung aus seiner Zertifizierung als Sachverständiger für Bau- und Nässeschäden nach DIN EN ISO 9001 : 2008. Eine solche Zertifizierung, erfolgt sie nach dem Standard der DIN EN ISO/IEC 17024 : 2012, ist ein der öffentlichen Bestellung vergleichbarer Sachkundenachweis und diesem gleichzusetzen. Auch die anschließende Beschwerde beim Oberlandesgericht Stuttgart hatte keinen Erfolg (siehe zu diesem Thema auch Zöller/Greger, Zivilprozessordnung, § 404 Rn. 2; OLG Hamm, Urteil vom 07.06.2010 – 6 U 213/08; OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.12.2012 - I 23 U 181/1 sowie Landmann / Rohmer, Gewerbeordnung; Bleutge Gewerbeordnung § 36 Rn. 20)

Zertifizierungsstellen

Der Begriff "Zertifizierung" ist in Deutschland gesetzlich nicht geschützt. Einige Institutionen und Verbände (z.B. TÜV Rheinland, DEKRA) nutzen dies und vergeben Zertifikate ohne selbst durch die Deutsche Akkreditierungsstelle GmbH (DAkkS) akkreditiert zu sein.

Durch das DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstellen unterliegen einer jährlichen Begutachtung und müssen sich alle fünf Jahre einem Re - Akkreditierungsverfahren unterziehen.

Aufgabe der DAkkS im Bereich der Personenzertifizierungen ist die Einhaltung von Ausbildungsstandards (beispielsweise bei Sachverständigen) und die Sicherung der internationalen Vergleichbarkeit der Konformitätsbewertungsleistung durch die Norm DIN EN ISO/IEC 17024.

Eine vergleichbare Institution gibt es bei den öffentlich-rechtlichen Kammern nicht.

DAkkS

Die Deutsche Akkreditierungsstelle GmbH (DAkkS) ist die nationale Akkreditierungsstelle der Bundesrepublik Deutschland gemäß der EG - Verordnung 765 / 2008 und dem Akkreditierungsstellengesetz (AkkStelleG). Sie arbeitet im öffentlichen Interesse als alleiniger Dienstleister für Akkreditierungen in Deutschland und nimmt in diesem Rahmen hoheitliche Aufgaben war.

Gesellschafter der DAkkS sind

• die Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz,
• die Bundesländer, vertreten durch die Länder Bayern, Hamburg und Nordrhein-Westfalen,
• die deutsche Wirtschaft, vertreten durch den Bundesverband der Deutschen Industrie e. V.

Alle drei Gesellschaftergruppen halten jeweils ein Drittel der Geschäftsanteile der DAkkS.

Quelle: Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS)

Zu den hoheitlichen Aufgaben gehört u. a. die Akkreditierung von Zertifizierungsstellen in der Immobilienwirtschaft. Die DAkkS begutachtet, bestätigt und überwacht als unabhängige Einrichtung die fachliche Kompetenz der Zertifizierungsstellen, die in nahezu allen Bereichen der Wirtschaft und des Handels zu finden sind. Mit einer Akkreditierung bestätigt die DAkkS, dass die Zertifizierungsstellen ihre Aufgaben fachkundig und nach geltenden Anforderungen erfüllen, d.h. die DAkkS prüft die Prüfer.

Durch die Einrichtung einer nationalen Akkreditierungsstelle verfügt Deutschland über ein für Hersteller, Verbraucher und Konformitätsbewertungsstellen transparentes Akkreditierungssystem. Das Verfahren der Akkreditierung schafft Vertrauen in die Ergebnisse von Zertifikaten, Prüfberichten und Inspektionen und unterstützt deren weltweite Anerkennung und Vergleichbarkeit. Damit leistet die DAkkS einen wichtigen Beitrag für die Qualitätssicherung von Produkten und Dienstleistungen, den Verbraucherschutz und die Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Wirtschaft.

In der Datenbank der vom DAkkS akkreditierten Stellen sind derzeit vier akkreditierte Zertifizierungsstellen für den Bereich "Sachverständige Immobilienbewertung" gelistet (Stand Januar 2022):

• DIAZert – Zertifizierungsstelle der DIA Consulting AG (Freiburg)
• HypZert (Berlin)
• Sprengnetter Zertifizierung (Bad Neuenahr - Ahrweiler)
• izert - Hochschule Anhalt (Dessau-Roßlau)
• IQ-Zert - Institut für Qualitätssicherung & Zertifizierung (Sankt Augustin)
• EIPOSCERT (Dresden)

Die Industrie- und Handelskammern, Architekten-, Ingenieur-, Handwerks- und Landwirtschaftskammern haben gemeinsam mit anderen Organisationen das Institut für Sachverständigenwesen (IfS) gegründet. Das IfS-Zert ist die Zertifizierungsstelle des IfS und wurde ebenfalls von der DAkkS nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert. Mit derzeit über 1.000 zertifizierten Sachverständigen ist IfS-Zert Marktführer bei der qualifizierten Zertifizierung im Bereich Kraftfahrzeugschäden und –bewertung.

Die von der DAkkS akkreditierten Zertifizierungsstellen stellen sicher, dass im Prozess der Zertifizierung die Grundsätze der Unparteilichkeit, Transparenz, Objektivität und Vergleichbarkeit eingehalten und das beschriebene fachliche und tätigkeitsbezogene Anforderungsprofil eingehalten werden.

DIAZert

Quelle: DIA Conculting AG (DIAZert)

Die DIAZert ist die Zertifizierungsstelle der DIA Consulting AG mit Sitz in Freiburg. Sie ist die erste durch die Deutsche Akkreditierungsstelle DAkkS nach DIN EN ISO/ IEC 17024 akkreditierte Zertifizierungsstelle in der Immobilienwirtschaft und gehört zu den führenden Zertifizierungsstellen im Bereich der Immobilienbewertung.

Anforderung

Nach der DIN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige werden verpflichtet, ihre Aufgaben persönlich, gewissenhaft, unabhängig und unparteiisch zu erfüllen. Die Zertifizierungsstelle ist berechtigt, bei Wegfall der persönlichen Eignung, bei Beanstandungen oder Mängeln im Rahmen der Überwachung oder bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen gegen die Zertifizierungsbedingungen, die Zertifizierung mit sofortiger Wirkung zu entziehen. Gleiches gilt, wenn über das Vermögen des Sachverständigen ein Konkurs- oder Insolvenzverfahren eingeleitet wird.

Sowohl zertifizierte als auch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige können in einem Arbeits- oder Dienstverhältnis stehen.

Prüfung

Die Zertifizierung setzt zunächst voraus, dass mehrere Jahre Berufserfahrung (praktische Tätigkeit im Bereich der Immobilienbewertung) nachgewiesen werden. Ebenso dürfen keine Bedenken gegen die persönliche Eignung bestehen. Die Prüfung besteht aus einer schriftlichen Prüfung (drei Prüfungen zu je mindestens fünf Stunden) und einer mündlichen Prüfung.

Nach erfolgreichem Prüfungsverlauf erhält der Sachverständige von der Zertifizierungsstelle zum Nachweis seiner Zertifizierung ein Zertifikat und einen die Zertifizierung ausweisendes Rundsiegel (Stempel). Mit der Zertifizierung ist der Antragsteller berechtigt, die von der Zertifizierungsstelle vermittelte Bezeichnung zu führen und das Logo der Zertifizierungsstelle zu verwenden.

Qualitätssicherung

Nach der bestandenen Prüfung wird die Zertifizerung für eine Dauer von fünf Jahren erteilt. Während dieser Zeit wird der Sachverständige von der Zertifizierungsstelle überwacht (Qualitätssicherung).

Die Art und Intensität der Überwachung richtet sich nach den jeweiligen Zertifizierungsbedingungen. Sie können strenger sein, als bei öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vergleichbarer Sachgebiete.

Nach fünf Jahren erfolgt eine Re-Zertifizierung. Dazu ist eine erneute mündliche Prüfung abzulegen, in dessen Anschluss eine erneute Zertifizerung für fünf Jahre erfolgt.

The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA) ist eine europäische Dachorganisation, bestehend aus 71 nationalen Immobilienbewertungsverbänden aus 37 Ländern. Sie vereint rund 70.000 Sachverständige für Immobilienbewertung, die entweder selbständig oder bei privaten und öffentlichen Unternehmen, Investmentfonds, Banken oder Regierungsstellen angestellt sind.

Die DIAZert Zertifizierungsstelle ist die einzige Zertifizierungsstelle in Deutschland, die aufgrund einer TEGoVA Akkreditierung den Status Recognized European Valuer (REV) an Sachverständige vergeben darf.

Neben der einheitlichen Anerkennung der Bewertungskompetenz über den REV-Status veröffentlicht die TEGoVA die Europäischen Bewertungsstandards (EVS). Diese Standards beinhalten Anforderungen an die Berufsqualifikation, an den Bewertungsprozess und an Gutachten.

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) und der Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e. V. (BVS) sind als Mitgliedsverbände ebenfalls in TEGoVA organisiert und unterstützen die gesamteuropäische Anerkennung des REV-Status.