Home Staging

Der Begriff "Home-Staging" bezeichnet die Entpersonalisierung und professionelle Herrichtung einer Immobilie mit dem Ziel, das Potential bestmöglich hervorzuheben und den Interessenten erlebbar zu machen.

Inhalt

Ein Eigentümer, der seine Immobilie verkaufen möchte, sollte sie immer durch die Augen eines Interessenten betrachten. Denn wer eine Wohnimmobilie sucht, möchte in der Regel nicht das Zuhause des derzeitigen Eigentümers erwerben, sondern seine persönlichen Wohnbedürfnisse verwirklichen. Der Eigentümer muss also eine gewisse Distanz zu seiner Immobilie aufbauen und sich klar darüber werden, dass es sich nun um ein Verkaufsobjekt handelt, das mit anderen Angeboten auf dem Immobilienmarkt konkurrieren muss.

Studien haben ergeben, dass nur ca. 20 % aller Menschen in der Lage sind, sich Räume mit einer anderen, als der vorhandenen Einrichtung vorzustellen. Ebenso werden die Dimensionen leerstehender Räume meist falsch wahrgenommen.

Home Staging unterstützt hier, indem es den Interessenten durch den gezielten Einsatz von Raum, Licht, Farbe und Möblierung eine Orientierung gibt. Die Immobilie wird begehbar und erlebbar gemacht und gleichzeitig wird ein angenehmes Ambiente für die Besichtigung erzeugt.

Historie

Home Staging stammt aus den USA und setzt sich aus den Wörtern “Home” (zu Hause) und “Stage” (Bühne) zusammen. Es lässt sich mit "Ein Zuhause in Szene setzen" übersetzen und beschreibt das professionelle Adaptieren einer Immobilie zum Zwecke des Verkaufs. Die Entwicklung wurde seit den 1970er Jahren maßgeblich von der Amerikanerin Barb Schwarz geprägt.

Eine Untersuchung unter amerikanischen Immobilienmaklern hat ergeben, dass bei ca. 2/3 der Verkäufe, bei denen Home Staging zum Einsatz kam, der Angebotspreis erreicht oder sogar übertroffen werden konnte. In rund 20 % der Fälle lag der erzielte Kaufpreis mindestens 15 % über dem Angebotspreis.

Home Staging wird sowohl bei Wohn- als auch bei Gewerbeimmobilien angewendet.

Etwa seit den 1990er Jahren ist Home Staging auch auf den britischen und skandinavischen Immobilienmärkten etabliert. Dort werden bereits rund 70 % aller Immobilien für den Verkauf entsprechend hergerichtet. Der Trend ist inzwischen auch auf Deutschland übergesprungen und führte u.a. 2010 zur Gründung der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR). In Deutschland wurde die erste Agentur für Home Staging 2006 in Hamburg eröffnet.

Ablauf

Home Staging kommt sowohl bei Wohn- als auch bei gewerblichen Immobilien zum Einsatz. Das Objekt kann bewohnt oder unbewohnt sein. Der Ablauf umfasst im Wesentlichen drei Phasen:

Phase 1

Zunächst gilt es, die Immobilie sowohl außen als auch innen aufzuräumen, zu reinigen und zu entpersonalisieren. Kleinere Schäden sollten beseitigt werden. Wichtig: Home Staging dient dazu, die Vorzüge der Immobilie begehbar und erlebbar zu machen. Keinesfalls dürfen bauliche Schäden oder Mängel überdeckt oder gar versteckt werden. Umfangreiche Instandsetzungen oder Renovierungen sollten deshalb vor dem Home Staging abgeschlossen sein.

Phase 2

Im nächsten Schritt werden die Innenräume neu eingerichtet (möbliert) und dekoriert. Hierbei gilt es den Charakter der Immobilie (Wohnung, Landhaus, Stadtvilla, Büro, Laden) und den Stil des Gebäudes (Baustil, Raumaufteilung, Raumgrößen) herauszuarbeiten. Dazu werden die Innenräume durch Aufteilung, Funktion, Platz, Illumination und Haptik sowie durch ein übergreifendes Farbkonzept proportioniert und eingerichtet.

Für die Möblierung und Dekoration können bereits vorhandene Möbel oder Dekorationen verwendet werden. Stehen diese nicht zur Verfügung oder sind sie nicht geeignet, wird als Alternative auf Leihmöbel und Leihdekorationen zurück gegriffen.

Phase 3

Zum Abschluss wird die in Szene gesetzte Immobilie von außen und innen professionell abgelichtet (fotografiert). Dadurch kann den Interessenten das Potential der Immobilie im Exposé und auf den gängigen Immobilienportalen verdeutlicht werden.

Ausblick

In den USA schließen sich noch weitere Phasen für das Home Staging an. Dort werden u.a. auch Düfte eingesetzt, um bei den Interessenten positive Gefühle bei der Besichtigung hervorzurufen. Dazu werden zum Beispiel Plätzchen oder Kuchen gebacken oder ein Kaminfeuer entzündet. Derartige Methoden findet man teilweise auch in deutschen Einkaufszentren.

In einzelnen Fällen werden sogar Laiendarsteller verpflichtet, die ein alltägliches Familienleben in der Immobilie veranschaulichen sollen.

Beispiele

Kosten

Vor der Auftragserteilung findet zunächst ein kostenfreies und unverbindliches Vorgespräch statt. Denn zunächst muss geprüft werden, ob

• die Immobilie für das Home Staging geeignet ist,
• welche Maßnahmen sinnvoll sind,
• welchen Kosten voraussichtlich entstehen.

Erfahrungsgemäß liegen die Kosten für ein professionelles Home Staging zwischen ca. 1,0 bis 3,0 % des Angebotspreises (je nach Auftragsumfang). Vor einer Auftragserteilung wird jedoch ein individuelles Angebot erstellt.

Vorteile

Eine professionell hergerichtete und in Szene gesetzte Immobilie erzielt am Immobilienmarkt deutlich mehr Aufmerksamkeit. Hierdurch wird eine breitere Gruppe von Interessenten angesprochen, was zu einer höheren Nachfrage und damit zu besseren Bedingungen für die Preisverhandlungen führt. Die Einrichtungsideen werden von den Interessenten in der Regel positiv aufgenommen und teilweise mit dem Kauf übernommen. Die Interessenten identifizieren sich somit sehr viel schneller mit der Immobilie.

Die höhere Nachfrage und die rasche Identifikation beeinflussen die Preisverhandlungen und verkürzen die Vermarktungsdauer. Erfahrungen zeigen, dass sich der Zeitraum für eine Vermarktung durch Home Staging um ca. 30 bis 50 % verkürzen lässt und die erzielten Kaufpreise ca. 10 bis 15 % höher liegen als für vergleichbare Objekte ohne diese Maßnahme. Die Kosten für das Home Staging werden also durch einen höheren Kaufpreis in der Regel problemlos kompensiert.

Nach einer Untersuchung der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR) wird Home Staging zu ca. 40 % bei ungenutzten und zu ca. 20 % bei genutzen Immobilien im Bestand angewandt. Jeweils etwa 15 % aller Aufträge entfallen auf geerbte Immobilien im Bestand oder Neubauten (Musterwohnung). Der Rest entfällt auf exklusive Mietwohnungen (ca. 10 %) .

Partner

Im Bereich Home Staging arbeiten wir sehr erfolgreich mit Sybille Dech zusammen. Sie ist Home Stagerin (IHK) und bereits seit mehreren Jahren in diesem Bereich tätig.

Quelle: Sybille Dech, Home Stagerin (IHK)

Die Deutsche Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR) hat Sybille Dech bereits mehrfach für ihre Leistungen ausgezeichnet. Sie belegte u.a. Platz 1 in der Disziplin „Staging einer Erbimmobilie".

Quelle: DGHR Auszeichnung Sybille Dech