Grundrisse

Die Raumaufteilung von Immobilien lässt sich am besten durch Grundrisse darstellen. Ein Grundriss ist eine Zeichnung, die eine Wohn- oder Gewerbeeinheit von oben zeigt. Dadurch sind die Raumaufteilung und die Raumgrößen erkennbar.

Inhalt

Grundrisse dienen der Präsentation der Raumaufteilung einer Immobilie. In der Aufbereitung werden sie üblicherweise mit Meterbalken und Raumbezeichnungen versehen. Sie ermöglichen z.B. Kauf- oder Mietinteressenten eigene Wohnwünsche zu planen.

Die Darstellung erfolgt schematisch (2D) oder perspektivisch (3D). Ebenso können sie farbig oder monochrom gehalten sein und weitere Informationen enthalten (z.B. Darstellung von Fenstern, Türen, Treppen, sanitären Anlagen oder Möblierungen).

Bei 2D - Grundrissen erfolgt die Ansicht senkrecht von oben und ist „flach“. Dadurch wird die Raumaufteilung besonders deutlich.

Bei 3D Grundrissen erfolgt die Ansicht schräg von oben. Dies ermöglicht die Darstellung einer perspektivischen Raumaufteilung.

Maßstab

Ist ein Grundriss in einem Maßstab gezeichnet und / oder mit Maßketten versehen, kann die Fläche berechnet werden. Die Summe aller anrechenbaren Grundflächen, die zu einer Einheit gehören, ergeben die Wohn- oder Gewerbefläche einer Immobilie.

Flächen sind in der Immobilienwirtschaft von entscheidender Bedeutung, da sie die Grundlage vieler Entscheidungen sind:

• Bemessung einer Wohn- oder Gewerberaummiete (in EUR/qm)
• Bemessung eines Kaufpreises (in EUR/qm bei Eigentumswohnungen oder Ackerland)
• Berechnung der anteiligen Betriebskosten
• Berechnung von Versicherungsbeiträgen (z.B. Wohngebäudeversicherung)
• Bemessung von Schadensersatzansprüchen (Abweichungen von der vereinbarten Wohnfläche)

Anfertigung

Grundrisse und Flächen werden bei uns sowohl im Bereich Immobilienbewertung als auch im Bereich Immobilienvermittlung benötigt.

Lösung

Die Anfertigung und Aufbereitung von Grundrissen umfasst zwei Phasen:

Phase 1

Zunächst werden die Bestandspläne auf fehlende oder falsche Maße geprüft und ggf. korrigiert. Ist eine Flächenberechnung vorhanden wird geprüft, ob diese vollständig und rechnerisch richtig ist und ob die Berechnungen gemäß der angegebenen Norm durchgeführt worden sind. Zudem wird die Identität mit der zugrunde liegenden Bauzeichnung geprüft.

Phase 2

Nach der Prüfung werden die Grundrisse in einer 2D oder 3D Darstellung neu gezeichnet. Entsprechend dem Verwendungszweck wird eine schwarz-weiße oder farbige Darstellung gewählt. Zudem werden unterschiedliche Inhalte dargestellt (Raumbezeichnung, Flächenstempel, Muster-Möblierung, Maßketten, Meterbalken, Nordpfeil).

Quelle: Beispiel Überarbeitung Grundriss im Bereich Immobilienvermittlung

Berechnungsmethoden

Die Berechnung von Wohn- und Gewerbeflächen ist in Deutschland gesetzlich nicht geregelt. Es existieren diverse Berechnungsmethoden. Sie führen bei identischer Immobilie zu unterschiedlichen Ergebnissen. Eine Ausnahme bildet der staatlich geförderte (soziale) Wohnungsbau. Dieser schreibt für die Berechnung von Wohnflächen die Verwendung der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vor.

Folgende Berechnungsmethoden sind am Markt vorzufinden:

• Wohnflächenverordnung (seit 01.01.2004)
• Zweite Berechnungsverordnung, Teil IV (bis 31.12.2003)
• DIN 277
• DIN 283 (bis 1983)
• Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (gif MF/W)
• Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (gif MF/G)
• Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche der Verkaufsfläche im Einzelhandel (gif MF/V)
• International Property Measurement Standards for Office Buildings (Internationaler Standard für Bürogebäude)
• Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (Sprengnetter)

Mietflächen bei Wohnungen

Ist in einem Mietvertrag über Wohnraum eine Wohnfläche genannt, ist diese entscheidend. Selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist, gilt bis zu einer Abweichung von 10 % die in dem Mietvertrag genannte Wohnfläche. Das gilt auch für die Abrechnung der Betriebskosten. Beträgt die Abweichung mehr als 10 %, kann der Mieter die Miete kürzen, fristlos kündigen oder eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung fordern.

Für eine Mieterhöhung gelten diese Toleranzgrenzen nicht, d. h. hier gilt immer die tatsächliche Wohnfläche als maßgebend (BGH VIII ZR 266/14). Ausnahme: Ist in einem Mietvertrag festgehalten, dass die Angabe zur Wohnungsgröße wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung dienen soll, dann kann der Mieter auch bei Flächenabweichungen von mehr als 10 % keine Rechte geltend machen (BGH VIII ZR 306/09).