Immobilienverrentung

Die Verrentung von Immobilien in Form einer Immobilien-Leibrente ermöglicht es, dass in der Immobilie gebundene Vermögen in eine lebenslange Geldrente umzuwandeln. Dadurch stehen zusätzliche Geldmittel zur Verfügung. Dies ist dann interessant, wenn z.B. keine Erben zu berücksichtigen sind. Restschulden können mit der Immobilien-Leibrente verrechnet oder durch eine Einmalzahlung abgelöst werden. Der Verbleib im gewohnten Wohnumfeld ist durch das Wohnrecht bzw. das Nießbrauchrecht lebenslänglich gesichert. Notwendige Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie übernimmt der Leibrentengeber. Zudem kann bei Paaren vertraglich sichergestellt werden, dass nach dem Ableben des Erstversterbenden der Hinterbliebene finanziell abgesichert ist und in der verrenteten Immobilie verbleiben kann. Wird statt des Wohnrechts ein Nießbrauchrecht vereinbart, erhöht sich der Handlungsspielraum zusätzlich.

Inhalt

Bei einer Immobilien-Leibrente verkauft der Eigentümer seine Immobilie an einen Leibrentengeber. Als Gegenleistung erhält er ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht an der Immobilie und zusätzlich eine wiederkehrende, gleichbleibende Geldrente bis an sein Lebensende.

Zielgruppe sind in der Regel Eigentümer ab ca. 70 Jahren. Als Immobilientypen kommen vorrangig Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen in Frage. Grundsätzlich kann eine Immobilien-Leibrente jedoch an jedem Immobilientyp begründet werden, also auch an einer Gewerbeimmobilie.

Merkmale

Eine Immobilien-Leibrente kann sowohl für eine Einzelperson als auch für Paare vereinbart werden. Statt einer monatlichen Zahlung sind auch eine Einmalzahlung oder eine Kombination aus beidem möglich. Auf der Immobilie ruhende Restschulden können durch eine Einmalzahlung abgelöst oder mit der Geldrente verrechnet werden.

Sind die Berechtigten aus persönlichen Gründen nicht mehr in der Lage, ihr Wohnrecht auszuüben, wird die Geldrente dennoch weiter ausgezahlt. Ist absehbar, dass keine Rückkehr in die Immobilie erfolgen wird, kann das Wohnrecht ggf. gegen eine Einmalzahlung entgeltlich abgelöst werden. Wurde statt eines Wohnrechts ein Nießbrauchrecht vereinbart, haben sie zusätzlich die Möglichkeit, die Immobilie während ihrer Abwesenheit zu vermieten. Der Mietertrag steht dann den Berechtigten zu.

Garantieleistungen

Die Auszahlung der Immobilien-Leibrente wird üblicherweise für eine Mindestlaufzeit von fünf bis zehn Jahren ab Vertragsschluss garantiert. Dadurch können Dritte bei einem vorzeitigen Ableben der Berechtigten begünstigt werden. Das Wohnrecht für die Berechtigten erlischt jedoch in jedem Fall mit dem Tod.

Anpassung der Geldrente

Eine Anpassung (Erhöhung) der Geldrente ist nicht vorgesehen, d.h. die Höhe der Geldrente bleibt bis zum Lebensende konstant. Es könnten zwar Indizes für Verbraucher-, Miet- oder Immobilienpreise in das Leibrentenmodell eingerechnet werden, doch die Leibrentengeber scheuen diesen Aufwand und die damit verbundenen Risiken. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass der Wertzuwachs des Immobilienvermögens infolge der Preisentwicklung am Immobilienmarkt vollständig dem Leibrentengeber zufließt. Der Geldwert der Geldrente verringert sich im Laufe der Jahre infolge der allgemeinen Preissteigerungen (Inflation).

Instandhaltung und Verwaltung

Die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie ist ab Vertragsschluss Aufgabe des Leibrentengebers, d.h. die Berechtigten werden hiervon entlastet. Ausgenommen hiervon sind meist Schönheitsreparaturen oder kleinere Instandsetzungen.

Die Betriebskosten (Strom, Gas, Trink- und Abwasser usw.) sind von den Berechtigten zu tragen (vergleichbar einem gewöhnlichen Mietverhältnis).

Höhe der Geldrente

Die Höhe der monatlichen Geldrente ist im wesentlichen von folgenden Parametern abhängig:

• Verkehrswert der Immobilie,
• Anzahl und Alter der Berechtigten,
• Art des Nutzungsrechts (Wohnrecht oder Nießbrauchrecht),
• bestehende Restschulden.

Da das Eigentum an der Immobilie bei Vertragsabschluss auf den Leibrentengeber übergeht, werden die Leistungsverpflichtungen gegenüber den Berechtigten (Verkäufern) im Grundbuch gesichert (Wohn- bzw. Nießbrauchrecht und Reallast). Die dingliche Sicherung im Grundbuch ist unerlässlich und sollte immer an erster Rangstelle erfolgen.

Steuern

Immobilien-Leibrenten unterliegen als „sonstige Einkünfte“ der Einkommenssteuer (§ 22 EStG). Besteuert wird jedoch nur der so genannte „Ertragsanteil“. Der Steuersatz ist abhängig vom Lebensalter der Berechtigten bei Abschluss des Leibrentenvertrages.

Beispiel: Bei einer 70-jährigen Person beträgt der Ertragsanteil an der Leibrentenzahlung 15%. Somit müssen 15% der Rentenzahlung als „steuerpflichtiges Einkommen“ versteuert werden.

Der Steuersatz sinkt mit zunehmendem Alter. Die tatsächliche Höhe der Steuer hängt von den individuellen steuerlichen Verhältnissen ab. Hierbei spielen andere steuerpflichtige Einkünfte, der tatsächliche gesetzliche Grundfreibetrag, der gesetzliche Steuertarif sowie die Veranlagungsart eine Rolle. Allein aus dem steuerpflichtigen Ertragsanteil der Leibrentenzahlung - ohne weitere steuerpflichtige Einkünfte - entsteht aufgrund der gesetzlichen Freibeträge in der Regel keine Steuerlast. Es sollte deshalb in jedem Fall vor einem Vertragsabschluss eine individuelle steuerliche Beratung erfolgen.

Eine Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft (sog. „Spekulationssteuer“) entfällt, sofern die Immobilie im Jahr des Verkaufs und mindestens zwei Jahre zuvor selbst von den Verkäufern genutzt worden ist. Das Wohnrecht spielt steuerlich keine Rolle.