Tipps für den Immobilienkauf

Der Kauf der eigenen Wohnimmobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Wir haben hier die wichtigsten Tipps für eine erfolgreiche Immobiliensuche zusammengestellt.

Das Profil bestimmen

Bevor die Suche beginnt, sollte man sich Gedanken machen, wonach man überhaupt sucht. Wie viele Personen sollen untergebracht werden? Wie viele Wohnräume werden benötigt? Sind ein Arbeitszimmer und ein Breitbandanschluss erforderlich (z.B. Home Office)? Ist ein großer oder eher kleiner Garten gewünscht? Wieviele Fahrzeuge sind vorhanden (Stellplatzbedarf)?

Immobilien weisen meist baujahrstypische Grundrisse auf. Während ein Hauswirtschaftsraum, ein Gäste-WC oder eine Terrasse mit direktem Zugang von den Wohnräumen bei Einzelhäusern ab Mitte der 1980er Jahre meist vorhanden sind, sucht man diese bei Häusern aus früheren Jahren in der Regel vergeblich.

Die Finanzierung

Als zweiten Schritt sollte man vor Beginn der Suche den eigenen finanziellen Spielraum abstecken. Wer ein Haus gefunden hat und sich erst dann um eine Finanzierung bemüht, verliert zu viel Zeit. Verkäufer warten nicht. Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich vorab auf Basis der beruflichen und familiären Situation eine Finanzierungsanalyse erstellen lassen. Dazu gehören auch Fördermöglichkeiten oder Zuschüsse (z.B. energetische Sanierung, kinderreiche Familie). Zu beachten ist, dass nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Ankaufsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer) und ggf. auch notwendige Renovierungen und Modernisierungen (z.B. Einbauküche) finanziert werden müssen. Die Höhe der maximalen, monatlichen Belastung ist entscheidend. Denn sie setzt die Grenze für den Kaufpreis, der maximal akzeptiert werden kann. Dies ist ein entscheidender Vorteil bei den Kaufpreisverhandlungen.

Die Lage

Welche Lage ideal ist, hängt von der persönlichen Situation ab. Wie weit ist der Weg zur Arbeitsstelle? Steht ein zweites Auto zur Verfügung? Sind Kinder vorhanden oder geplant: Wo befinden sich Spielplatz, Kindergarten, Grundschule und weiterführende Schulen? Sind diese mit dem Fahrrad erreichbar? Ist eine Busstation in der Nähe?

Auch die Umgebung sollte man sich ansehen. Sind Gewerbe- oder landwirtschaftliche Betriebe, Bahnlinien oder Autobahnen in der Nähe (Lärm- und Geruchsbelästigungen)? Wie weit ist das nächste Versorgungszentrum entfernt (Supermarkt, Baumarkt, Arzt, Apotheke, Friseur)?

Die Nachbarschaft

Das (neue) Eigenheim begleitet einen in der Regel auf einem längeren Lebensabschnitt. Deshalb sollte man sich seine künftigen Nachbarn ansehen. Wohnen dort überwiegend Familien mit Kindern oder Senioren? Kinder wünschen sich Kinder zum Spielen und zum gemeinsamen Aufwachsen. Berufstätige Menschen oder Senioren bevorzugen ruhige Wohnlagen und sind möglicherweise vom dauerhaften Lärm spielender Kinder genervt.

Die Besichtigung

Nehmen Sie sich Zeit für die Besichtigung. Stellen Sie so viele Fragen wie möglich. Achten Sie auf Gerüche, Risse, Verformungen, Flecken, Staub oder Bauschutt. Wie alt sind die Fenster, die Dacheindeckung und die Heizung? Welchen Eindruck macht die Fassade? Stimmen die Angaben im Exposé? Werden konkrete Fragen beantwortet oder wird die Immobilie schöngeredet? Grundsätzlich gilt: Je älter die Immobilie, desto höher der zukünftige Instandhaltungsaufwand.

Sie sollten die Immobilie immer auch hinsichtlich eines späteren altersgerechten Umbaus beurteilen. Verfügt sie über barrierefreie Zugänge zu den wichtigsten Räumen? Welcher Aufwand wäre erforderlich, um diese herzustellen?

Die Altersvorsorge

Ein Eigenheim als Altersvorsorge zu kaufen, ergibt nur Sinn, wenn die Darlehen bis zum Renteneintritt getilgt sind. Gerade in Zeiten hoher Kaufpreise und einem ungünstigen Verhältnis zum Lohniveau ist dieses Ziel für Menschen in fortgeschrittenem Alter meist nicht mehr zu erreichen. Eigentümer sollten bedenken, dass sie sich in den kommenden Jahren auch um die laufende Instandhaltung und Modernisierung der Immobilie kümmern müssen. Zwar werden sie durch (voraussichtlich) weiter steigende Immobilienpreise unterstützt, gleichzeitig verliert die Immobilie aber auch an Wert, falls die vorstehenden Maßnahmen nicht durchgeführt werden.

Die Eigenleistungen

Dass Bestandsimmobilien modernisiert, zumindest aber renoviert werden müssen, ist üblich. Den zeitlichen, finanziellen und personellen Aufwand sollte man nicht unterschätzen. Viele Menschen meinen, geschickte Handwerker zu sein und verkennen, dass sie eben doch nicht alle Gewerke fachgerecht durchführen können oder dürfen. Fachliche Mängel mindern den Wert der Immobilie und könnten bei einem späteren Verkauf zu Problemen führen.

Die Unterlagen

Bevor Sie ein Eigenheim erwerben, sollten Sie sich bestimmte Unterlagen vorlegen lassen und diese genau prüfen. Welche dies sind, hängt von der Art der Immobilie ab. Prüfen Sie insbesondere bei Ein- und Zweifamilienhäusern genau, ob das, was Sie kaufen, baurechtlich genehmigt ist. Stehen auf dem Grundstück mehr Gebäude als im Bauantrag vermerkt sind? Sind alle Räume als Wohnräume ausgewiesen? Falls an dem Haus Modernisierungen durchgeführt worden sind, wann war das und wer hat die Arbeiten ausgeführt? Existieren Rechnungsbelege? Was ist mit Gewährleistungen? Falls Sie bauliche Erweiterungen planen, schauen Sie in den Bebauungsplan. Ist Ihr Vorhaben genehmigungsfähig? Prüfen Sie auch das Baulastenverzeichnis.

Eine Liste mit den wichtigsten Unterlagen finden Sie hier. Qualifizierte Immobilienmakler stellen Ihnen unaufgefordert alle genannten Unterlagen zur Verfügung und haben auch vorab die öffentlichen Verzeichnisse auf Eintragungen geprüft.

Das Eigenkapital

Auch wenn sich die Zinsen auf einem historischen Tief befinden, je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto besser wird der Zinssatz sein. Als Faustformel gilt: ca. 20 bis 30% Eigenkapital sind optimal. Die Anrechnung von Eigenleistungen als Eigenkapital ist meist bis zu einem Wert von ca. 10 bis 15% der Bau- bzw. Herstellungskosten möglich.

Der Kaufvertrag

Lesen Sie den Entwurf des Kaufvertrages aufmerksam durch. Bedenken Sie: Der Notar hat die Immobilie nie gesehen. Sind die Kontaktdaten der beteiligten Personen korrekt? Sind alle Flurstücke erfasst? Stimmen die Grundbuchdaten (insbesondere Abteilung II und III des Grundbuchs)? Wurden öffentliche Verzeichnisse auf belastende Eintragungen geprüft (Baulasten, Altlasten, Denkmalschutz)? Ist das Grundstück beitrags- und abgabenfrei? Sind der Kaufpreis sowie der Zahlungs- und Übergabetermin und die Bankverbindung des Verkäufers richtig genannt? Ist die Inventarliste vollständig und der Zustand des Objekts richtig beschrieben? Stimmen ergänzende Angaben (z.B. Erbbaurecht, Wohn- und Teileigentum)? All diese Punkte sind wichtig, denn ein notarieller Kaufvertrag kann im Nachhinein nicht ohne weiteres geändert werden. Stellen Sie später Sach- oder Rechtsmängel fest, können diese nur mit hohem Aufwand geltend gemacht werden. Prüfen sie unbedingt auch die Änderungsmitteilung des Grundbuchamtes, ob dort alle Daten korrekt in das Grundbuch eingetragen worden sind.

Die Übergabe

Mit der Übergabe der Immobilie geht der Besitz (nicht das Eigentum) auf den Erwerber über. Ab dem Tag der Übergabe ist er für alle öffentlich - rechtlichen Lasten und Abgaben zuständig und haftet für die Immobilie. Die Übergabe sollte deshalb immer in Form eines schriftlichen Protokolls erfolgen. Prüfen Sie, ob alle Schlüssel vorhanden sind (Keller, Garage, Briefkasten). Notieren Sie die Zählerstände. Vermerken Sie Schäden oder Mängel und halten Sie fest, wer diese beheben wird. Lassen Sie sich vom Verkäufer alle technischen Einrichtungen erklären und die Betriebsgenehmigungen und Betriebsanleitungen aushändigen. Notieren Sie sich die Namen von Dienstleistern oder Dienstleistungen, die der Verkäufer zuvor in Anspruch genommen hat (Gewährleistungsansprüche). Fragen Sie nach Rechnungen. Beschaffen Sie sich den letzten Feuerstättenbescheid und den aktuellen Versicherungsschein der Wohngebäudeversicherung.

Der Kaufpreis

Der in einem Immobilienangebot genannte Kaufpreis hat nicht zwingend etwas mit dem objektiven Marktwert der Immobilie zu tun. Es handelt sich um den Wunschpreis des Eigentümers. Die gute Nachricht: Einen höheren Kaufpreis fordert er nicht.

Bei nachgefragten Immobilien ist der Spielraum für Preisverhandlungen in der Regel begrenzt. Trotzdem gilt: Ruhe bewahren. Ein schlechtes Geschäft wird nicht dadurch besser, dass Sie es möglichst schnell abschließen. Wenn Sie die vorstehenden Tipps beherzigen und sich gut vorbereitet haben, steigen Ihre Chancen, eine gute Immobilie zu finden.

Fazit

Beim Kauf des Eigenheims ist eine gute Vorbereitung das A und O. Es sind die Kleinigkeiten, die maßgebend für den Erfolg oder Misserfolg der Suche sind. Der wichtigste Tipp: Erstellen Sie ein Suchprofil und stecken Sie ihren finanziellen Rahmen ab. Erst dann sollten Sie sich auf die Suche begeben.