Sach- und Rechtsmängel

Von einem Sachmangel (§ 434 BGB) ist die Rede, wenn die Immobilie nicht für den Zweck verwendet werden kann, der im Kaufvertrag vereinbart ist oder wenn sie eine andere, als die im Kaufvertrag vereinbarte Beschaffenheit aufweist (z.B. Schädlingsbefall, asbesthaltige Baustoffe). Ein Rechtsmangel (§ 435 BGB) liegt vor, falls der Käufer nach dem Kauf mit ihm unbekannten privatrechtlichen Ansprüchen Dritter oder öffentlich - rechtlichen Beschränkungen konfrontiert wird (z.B. Miet- oder Pachtverhältnisse, Wege- oder Leitungsrechte, Baulasten, Denkmalschutz, Nutzungsuntersagungen oder gar fehlendes Baurecht).

Beide Mängelarten können offen (bekannt) oder verdeckt (unbekannt) sein. In beiden Fällen haftet der Verkäufer (§ 433 BGB).

Haftung des Verkäufers

Ist ein Mangel offensichtlich, sollte dies bei der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt und im Kaufvertrag fixiert werden (z.B. Schaden an der Dacheindeckung, Miet- oder Pachtverhältnisse, Baulasten). Verdeckte Mängel hingegen sind eine große Gefahr. Sie sind eben nicht offensichtlich und werden deshalb weder vom Verkäufer noch vom Käufer erkannt (z.B. Bodenkontaminationen, schadstoffhaltige Baustoffe, fehlende Bau- oder Betriebsgenehmigungen).

Von einer arglistigen Täuschung spricht man, sobald dem Verkäufer ein Sach- oder Rechtsmangel bekannt ist (oder hätte bekannt sein müssen), er diesen jedoch bewusst verschweigt oder sogar leugnet (z.B. falsches Baujahr der Immobilie, versteckter Feuchtigkeitsschaden, fehlende Bau- oder Betriebsgenehmigung).

Absicherung des Verkäufers

In notariellen Kaufverträgen werden Verkäufer üblicherweise durch entsprechende Vertragsklauseln gegen spätere Gewährleistungsansprüche des Käufers abgesichert. Dann schulden sie „nur“ die Übertragung des Eigentums in dem Zustand, in dem sich die Immobilie bei der Übergabe befindet (einschließlich aller offenen und verdeckten Mängel). Diese Haftungsbegrenzung ist allerdings nur bei Sachmängeln möglich, für Rechtsmängel gilt sie nicht. Gänzlich ausgeschlossen ist eine Haftungsbegrenzung bei arglistiger Täuschung.

Ansprüche aus offenen und verdeckten Sachmängeln verjähren (sofern kein Haftungsausschluss vereinbart ist) fünf Jahre nach der Übergabe der Immobilie, bei Rechtsmängeln nach dreißig Jahren (§ 438 BGB). Bei (nachgewiesener) arglistiger Täuschung beginnt die Verjährungsfrist erst in dem Zeitpunkt, in dem der Käufer von dem Mangel Kenntnis erlangt hat.

Absicherung des Käufers

Stellt der Käufer einen verdeckten Sachmangel fest und hat ihn der Verkäufer (nachweislich) nicht darüber informiert, obwohl er davon wusste, steht ihm das Recht auf Nacherfüllung zu (§ 437 BGB aufgrund arglistiger Täuschung). Dies gilt auch dann, falls der Käufer den Mangel schon früher hätte erkennen müssen oder er die Kenntnis durch (eigene) grobe Fahrlässigkeit nicht erworben hat.

Nacherfüllung bedeutet, dass der Verkäufer den Mangel entweder nachbessern oder ersetzen muss. Bei Immobilien ist der „Ersatz“ aufgrund der Individualität meist unmöglich. Somit kommt nur die Nachbesserung in Frage. Gelingt dem Verkäufer dies nicht, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten oder den Kaufpreis mindern (§§ 440, 441 BGB). Hat der Verkäufer Garantien abgegeben, besteht möglicherweise zusätzlich ein Anspruch auf Schadenersatz.

Die Beweislast für das Vorliegen eines verdeckten Sachmangels liegt beim Käufer. Er muss glaubhaft darlegen, dass dem Verkäufer der Mangel bewusst war (oder hätte bewusst sein müssen) und er diesen verschwiegen bzw. geleugnet hat. Deshalb werden in diesem Zeitpunkt meist Sachverständige hinzugezogen. Sie sind häufig in der Lage, nicht nur das Vorliegen eines Sach- oder Rechtsmangels nachzuweisen, sondern auch den Zeitpunkt seines Eintritts.