Erbbaurecht

Als Erbbaurecht bezeichnet man das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks, ein Bauwerk zu haben. Das Recht wird im Grundbuch gesichert.

Inhalt eines Erbbaurechts

Als "Bauwerk" versteht man eine unter Verwendung von Material und Arbeit in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache. Das Grundstück verbleibt im rechtlichen Eigentum des Grundstückseigentümers. Als Gegenleistung für das Recht zur Nutzung, zahlt der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer eine angemessene, jährliche Entschädigung, den Erbbauzins. Er beträgt ca. 2,5 % bis 6,0 % des Bodenwertes.

Die Höhe wird über eine Wertsicherungsklausel gegen Inflation gesichert (Anpassung des Erbbauzinses an die allgemeine Preisentwicklung mittels Verbraucherpreisindex). Bei Wohnerbbaurechten unterliegt eine Erbbauzinserhöhung zudem gesetzlichen Beschränkungen.

Gesetzliche Grundlage

Die gesetzlichen Grundlagen des Erbbaurechts ergeben sich aus dem "Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz)". Die frühere "Verordnung über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsverordnung)" wurde 2007 in das Erbbaurechtsgesetz überführt. Inhaltlich ist keine Änderung erfolgt. Die Umbenennung hatte lediglich klarstellende und keine inhaltliche Bedeutung.

Erbbaurechtsvertrag

Die Rechtsbeziehung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten werden in einem notariell zu beurkundenden Vertrag (Erbbaurechtsvertrag) auf Grundlage des Erbbaurechtsgesetzes geregelt. Ein Erbbaurecht darf nur die bauliche Nutzung eines Grundstücks zum Gegenstand haben. Eine rein landwirtschaftliche Nutzung ist nicht zulässig. Das auf Grund eines Erbbaurechtes auf dem Grundstück errichtete Bauwerk ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts, d. h. es befindet sich im Eigentum des Erbbauberechtigten und nicht des Grundstückseigentümers. Dies gilt auch für ein Bauwerk, dass bei der Bestellung des Erbbaurechts schon vorhanden war. Hat der Grundstückseigentümer das Bauwerk im Grundbuch belastet, erlischt diese mit der Eintragung des Erbbaurechts (§ 12 Erbbaurechtsgesetz).

Bereich des Erbbaurechts

Ein Erbbaurecht erstreckt sich gesetzlich nur auf die für das Gebäude erforderliche Fläche einschließlich Umgriffs- und Erschließungsflächen, es kann jedoch auf die gesamte Grundstücksfläche erweitert werden. Ferner kann ein Erbbaurecht nur für eine bestimmte natürliche oder juristische Person bestellt werden. Ebenso kann es sich nur auf ganze Gebäude und nicht auf Teile eines Gebäudes beziehen (Ausnahme Wohnungs- und Teileigentumserbbaurechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz).

Laufzeit

Ein Erbbaurecht muss für eine feste Laufzeit begründet sein, wie lang dieser Zeitraum ist, liegt im Ermessen der Vertragsparteien (üblich sind Laufzeiten zwischen 20 und 100 Jahren). Das Erbbaurecht kann jederzeit veräußert, vererbt und auch belastet werden. Die Belastung mit einer Hypothek oder einer Grundschuld darf jedoch die Hälfte des Wertes des Erbbaurechts nicht übersteigen. Wird gegen den Grundstückseigentümer ein Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsverfahren eröffnet, bleibt der Erbbauberechtigte hiervon unberührt, da sein Recht an dem Grundstück an der ersten Rangstelle im Grundbuch abgesichert wird (§ 10 Erbbaurechtsgesetz). Der Erbbauberechtigte ist berechtigt, an seinem Erbbaurecht ein weiteres Erbbaurecht zu begründen (sog. „Unter-Erbbaurecht“).

In dem Erbbaurechtsvertrag werden im wesentlichen folgende Punkte geregelt:

• Laufzeit des Erbbaurechts
• Errichtung, Instandhaltung und Verwendung der Bauwerke
• Versicherung und Wiederaufbau der Bauwerke
• Trägerschaft der öffentlichen und privaten Lasten (z. B. Erschließungskosten)
• Bedingungen der vorzeitigen Beendigung des Erbbaurechts (Heimfall)
• Vorrecht des Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechts nach Zeitablauf sowie Erwerb des belasteten Grundstücks
• Entschädigung für errichtete Bauwerke bei Zeitablauf oder Heimfall des Erbbaurechts

Vor- und Nachteile

Der Vorteil für den Erbbauberechtigten besteht darin, dass er das Grundstück nicht erwerben muss, sondern lediglich eine jährliche Entschädigung für dessen Nutzung an den Grundstückseigentümer zahlt. Da der Erbbauzins vertraglich fest vereinbart ist, unterliegt er keinem Zinsrisiko (Zinsentwicklung an den Kapitalmärkten). Das gilt für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages.

Der Vorteil des Grundstückseigentümers besteht darin, dass er Einnahmen aus dem Grundstück erzielen kann, ohne es veräußern zu müssen.

Bewertung

Bei der Wertermittlung im Zusammenhang mit Erbbaurechten ist zu unterscheiden zwischen der Wertermittlung des Erbbaurechts und der Wertermittlung des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks. Beides sind selbständige Gegenstände der Wertermittlung. Die Wertermittlung erfolgt gegenwärtig überwiegend nach einem finanzmathematischen Modell. In einigen Regionen liegen alternativ dazu bereits empirisch abgeleitete Vergleichsfaktoren vor, mit denen vom Verkehrswert des (fiktiven) Volleigentums auf den Verkehrswert unter der Bedingung "Erbbaurecht" geschlossen werden kann.

Bei der Wertermittlung des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks ist als Besonderheit zu beachten,dass zwischen dem "internen Wert" und einem "externen Wert" des belasteten Grundstücks zu unterscheiden ist.

Interner Wert

Als "internen Wert" oder "Vereinigungswert" bezeichnet man den Wert, den der jeweilige Erbbauberechtigte für das belastete Grundstück zu zahlen bereit ist. Dieser Wert liegt in der Regel oberhalb des „externen Wertes“, den ein fremder Dritter bezahlen würde. Dies ist darin begründet, dass der Erbbauberechtigte mit dem Kauf die rechtliche Vereinigung von Erbbaurecht und Grundstück erreichen kann und dadurch das Volleigentum erlangt. Ferner fallen für ihn die durch das Erbbaurecht gegebenen Beeinträchtigungen (z.B. Zustimmungsvorbehalte bei Veräußerung, Beleihung und baulichen Veränderungen) weg.

Externer Wert

Als „externen Wert“ bezeichnet man den Wert, den ein fremder Dritter für das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück zu zahlen bereit ist. Der „externe Wert“ liegt in der Regel unterhalb des „internen Wertes“. Dies ist darin begründet, dass ein verständiger Erwerber, neben den sich aus wirtschaftlichen Überlegungen ergebenen Wert des belasteten Grundstücks, einen zusätzlichen Abschlag aufgrund der Beeinträchtigungen mit dem Erbbaurecht anbringen wird. Zudem ist der Kreis der Kaufinteressenten für derartige Grundstücke nach allgemeiner Erfahrung sehr klein.