Erben und Schenken

Wer eine Immobilie verschenken oder vererben möchte, hat meistens Grund zur Freude - und das Finanzamt freut sich mit.

Steuerklasse und Freibetrag

Für die meisten Menschen sind eine Erbschaft und eine Schenkung völlig unterschiedliche Dinge. Im Grunde genommen stimmt das auch. Das Finanzamt unterscheidet diese beiden Vorgänge jedoch kaum. Das erkennt man auch daran, dass beide Vorgänge in einem Gesetz, dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzzusammengefasst sind.

Bedeutsam sind die abweichenden Freibeträge. Diese sind zwar identisch, bei einer Schenkung kann man den persönlichen Freibetrag jedoch alle zehn Jahre erneut in Anspruch nehmen. Bei einer Erbschaft ist dies nur einmal möglich.

Als "steuerpflichtiger Erwerb" und damit der Besteuerung unterliegt das Vermögen, dass die Freibeträge überschreitet. Bei der Besteuerung unterscheidet das Finanzamt in drei Steuerklassen. Diese richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen dem Überlasser (Erblasser / Schenker) und dem Begünstigten.

Grundsätzlich gilt, je höher der Verwandtschaftsgrad, je höher der Freibetrag.

Steuersätze

Überschreitet der Wert des übertragenen Immobilienvermögens den persönlichen Freibetrag, muss die Differenz mit 7 bis 50 % versteuert werden. Maßgeblich ist der gemeine Wert gemäß § 9 Bewertungsgesetz (BewG).

Zusätzlich zu den oben genannten Freibeträgen gibt es besondere sachbezogene Steuerbefreiungen. Dies gilt zum Beispiel bei Wohnimmobilien, die mindestens zehn Jahre lang im Eigentum des Ehepartners oder der Kinder verbleiben und von ihnen selbst genutzt werden. In diesem Fall wird keine Erbschaftssteuer erhoben. Das gilt auch dann, sofern diese vorher versterben oder ins Pflegeheim wechseln.

Bei vermieteten Wohnimmobilien wird ein zusätzlicher Abschlag von 10 % auf den gemeinen Wert gewährt, sofern sind die Immobilie im Inland oder in einem Mitgliedsstaat der EU bzw. des EWR befindet (ausgenommen sie befindet sich im begünstigten Betriebsvermögen oder gehört zu einem Land- und Forstwirtschaftlichen Betrieb).

Agieren statt Reagieren

Bei der Übertragung von Immobilienvermögen im Bereich der Steuerklasse I werden die obigen Freibeträge in unserer Region nur selten überschritten. Dazu ist das Preisniveau zu gering.

Anders sieht es in den Steuerklassen II und III aus. In diesen Fällen sollte man im Vorfeld aktiv werden, möglichst bevor das Finanzamt eine Bewertung durchführt.

Wertmindernde Eigenschaften

Das Finanzamt führt seine Bewertungen streng nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) durch. Dieses ist auf Massenbewertungen ausgerichtet und sieht Pauschalierungen und Mindestwertregelungen vor. Wertmindernde Eigenschaften werden meist nicht berücksichtigt (z.B. Bauschäden).

Ist also absehbar, dass der gemeine Wert des Immobilienvermögens die obigen Freibeträge überschreitet, sollte man die Einholung eines qualifizierten Immobilien Wert-Gutachtens zum Nachweis eines geringeren Verkehrswertes gemäß § 194 BauGB prüfen.

Das Immobilien Wert-Gutachten muss die strengen Anforderungen der ImmoWertV 2010 erfüllen. Eine Wertindikation durch eine Bank oder einen Immobilienmakler genügt nicht, da es als Beweismittel vom Finanzamt anerkannt werden muss. Das Finanzamt prüft das Immobilien Wert-Gutachten durch eigene Sachverständige, bevor es als Grundlage für die Festsetzung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer anerkannt wird.

Tipp

Als Sachverständigenbüro für Immobilienbewertungen können wir den Verkehrswert vorab überschlägig ermitteln. Dadurch lässt sich die voraussichtliche Steuerersparnis im Vorfeld bestimmen. Erst wenn die ersparte Steuer höher ist, als das Honorar für ein Immobilien Wert-Gutachten, sollte der Auftrag erteilt werden.