Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, das im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt ist. Es dient der Durchsetzung eines Anspruchs mit staatlichen Zwangsmitteln. Die Zwangsversteigerung führt zu einer Verwertung der Substanz, die Zwangsverwaltung zur Verwertung des Ertrags.

Verfahrensarten

Man unterscheidet zwei Arten von Zwangsversteigerungen:

1. Vollstreckungsversteigerung
2. Teilungsversteigerung

Wenn man von der Zwangsversteigerung spricht, ist in der Regel die Vollstreckungsversteigerung gemeint. Im Gegensatz zur Vollstreckungsversteigerung, die durch einen Gläubiger des Eigentümers betrieben wird, wird bei der Teilungsversteigerung ein Objekt versteigert, das mehreren Personen gehört, z.B. einem Ehepaar oder einer Erbengemeinschaft. Eine oder mehrere Personen dieser Gemeinschaft möchten diese verlassen, d.h. ihren Miteigentumsanteil ausgezahlt bekommen. Sofern dies nicht auf freiwilliger Basis geschieht, kann beim Vollstreckungsgericht eine Teilungsversteigerung beantragt und durchgeführt werden.

Erwerb vor dem Versteigerungstermin

Grundsätzlich ist es jederzeit möglich, ein Versteigerungsobjekt vor dem Versteigerungstermin im freihändigen Verkauf zu erwerben. Diese Fälle sind jedoch sehr selten. Dies liegt daran, dass die Objekte sehr häufig überschuldet, d.h. mit Grundschulden und Hypotheken hoch belastet sind. Einem Notar ist es dann häufig nicht möglich, den Kaufvertrag notariell abzuwickeln. Zudem müssen bei einem freihändigen Verkauf sowohl der Schuldner, als auch alle Gläubiger zustimmen. Ist ein Zwangsversteigerungsverfahren bereits eingeleitet worden, ist dies jedoch meist ein Indiz dafür, dass das geschäftliche Verhältnis zerrüttet und eine Einigung nicht mehr möglich ist. Zudem versuchen die Schuldner meist bis zuletzt ihr Eigentum zu bewahren.

Teilnahme an einem Versteigerungstermin

Versteigerungstermine von Immobilien sind öffentliche Termine, die von jedermann wahrgenommen werden können. Sie werden vom zuständigen Amtsgericht meist ca. vier Wochen vor dem Termin durch Aushang an der Gerichtstafel und / oder in der örtlichen Presse (z.B. amtlicher Teil der regionalen Tageszeitung) bekannt gemacht. Die Aufhebung eines Versteigerungstermins kann jederzeit erfolgen. Sie wird nicht öffentlich bekannt gemacht.

Besichtigung des Versteigerungsobjekts

Eine Besichtigung des Versteigerungsobjektes können weder der Sachverständige noch das Gericht vermitteln. Ebenso besteht kein Rechtsanspruch für Bietinteressenten auf eine Objektbesichtigung.

Bietzeit

Die Bietzeit, die zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Schluss der Versteigerung liegt, beträgt mindestens 30 Minuten. Zu Beginn des Versteigerungstermins werden die Versteigerungsbedingungen verkündet. Hierzu gehören z.B. Angaben, ob die Wertgrenzen weggefallen sind oder ob Rechte bestehen bleiben und vom Ersteher zu übernehmen sind. Es empfiehlt sich daher, bereits zu Beginn des Versteigerungstermins anwesend zu sein.

Verkehrswertgutachten

Der amtliche Grundstückswert (Verkehrswert) wird gemäß § 74a Abs. 5 Zwangsversteigerungsgesetz vom Vollstreckungsgericht festgesetzt. Dies geschieht i.d.R. jedoch erst nach Anhörung eines Sachverständigen. Der amtliche Verkehrswert muss nicht zwangsläufig mit dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert übereinstimmen. Dies ist dann der Fall, wenn aufgrund des förmlichen Verfahrens Sachverhalte zu berücksichtigen sind, die dem Sachverständigen zum Zeitpunkt der Gutachtenerstattung nicht bekannt waren oder die er aufgrund der besonderen Verfahrensvorschriften nicht oder in besonderer Form berücksichtigen sollte. Maßgeblich für die Versteigerung der Immobilie ist immer der vom Vollstreckungsgericht amtlich festgesetzte Grundbesitzwert.

Gutachten

Ein qualifiziertes Gutachten umfasst die Darstellung aller Wert relevanten Informationen zu der Immobilie. Hierzu gehören die rechtlichen Gegebenheiten (z.B. Abgleich der Angaben im Liegenschaftskataster mit den Angaben im Grundbuch, öffentlich rechtliche und privatrechtliche Rechte und Belastungen, wie Denkmalschutz, Erschließungskosten, Bauplanungsrecht, die tatsächlichen Eigenschaften (Anzahl und Art der Objekte, Objektkennzahlen, Grundrisszeichnungen, Wohn- und Nutzflächenangaben, tatsächlicher Zustand der Objekte, Inventar oder Zubehör, Ansichten)

Aufgabe des Sachverständigen ist es also zunächst, alle Wert relevanten Daten zusammen zu tragen und zu prüfen. Aufgrund des Persönlichkeitsgrundsatzes ist ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger verpflichtet, die Immobilie, die er bewerten soll, persönlich in Augenschein zu nehmen. Der Schuldner, Mieter bzw. Pächter oder sonstiger Berechtigter (z.B. Wohnberechtigter) ist aufgrund Artikel 00 GG jedoch nicht verpflichtet, dem Sachverständigen Einlass zu gewähren (Ausnahmen Zwangsverwaltung). In diesen Fällen beschränkt sich die Ortsbesichtigung somit auf eine reine Außenbesichtigung. Der Sachverständige weist in seinem Gutachten auf derartige Umstände ausdrücklich hin. Deshalb empfiehlt es sich, dass Gutachten regelmäßig einzusehen.

Nachdem der Sachverständige die rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften ermittelt und geprüft hat, erfolgt im Anschluss die Ermittlung des objektiven Wertes der Immobilien, d.h. die Ermittlung des Verkehrswertes im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Die Ergebnisse fasst der Sachverständigen üblicherweise schriftlich in einem Gutachten zusammen. Ein qualifiziertes Gutachten zeichnet sich dadurch aus, dass das Gutachten nicht nur für das Gericht, sondern auch für den Schuldner, den Gläubiger und auch den künftigen Bietinteressenten nachvollziehbar dargestellt ist und jeder den Gedankengängen des Sachverständigen folgen kann.