Wohnrecht

Ein Wohnungsrecht im Sinne des § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit, durch die eine Sache in der Weise belastet wird, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen.

Inhalt

Das Wohnungsrecht umfasst auch die Befugnis zur Benutzung von Anlagen und Einrichtungen außerhalb des Gebäudes, wenn dies wesensmäßig zum Wohnen dazugehört. Der Wohnungsberechtigte ist (nur) zum Besitz der Wohnung befugt und hat die bisherige wirtschaftliche Bestimmung aufrechtzuerhalten und nach den Regeln der ordnungsgemäßen Wirtschaft zu verfahren; der Wohnungsberechtigte ist nicht berechtigt, die Wohnung umzugestalten und wesentlich zu verändern.

Das Wohnungsrecht ist nicht veräußerlich und nicht vererblich. Es kann sich sowohl auf die gesamte Sache als auch nur auf einen Teil von ihr beziehen. Das Wohnungsrecht unterscheidet sich vom Nießbrauch gemäß § 1030 Bürgerliches Gesetzbuch dadurch, dass der Nießbrauchberechtigte alle Nutzungen aus dem Grundstück ziehen darf, während das Wohnungsrecht die ausschließliche Nutzung des Grundstücks zum Wohnen (bei Wohnungsrechten an Einfamilienhäusern) oder an einer Wohnung (z.B. bei Wohnungsrechten an einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus oder in einem Mietwohngrundstück) zum Inhalt hat.

Wertermittlung

Die Wertermittlung eines Wohnungsrechts bemisst sich aus dem kapitalisierten wirtschaftlichen Vorteil für den Berechtigten. Der wirtschaftliche Vorteil ergibt sich aus der ersparten, üblicherweise zu zahlenden Miete sowie aus der Ersparnis weiterer Aufwendungen, soweit sie nicht bereits beim Ansatz der Miete berücksichtigt wurden. Die Kapitalisierung erfolgt mit Hilfe der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Leibrentenbarwertfaktoren über die Dauer der in Inanspruchnahme des Rechts. Die Leibrentenbarwertfaktoren sind zu verwenden, da das Recht an das Leben der Berechtigten geknüpft ist und nicht an einen vorbestimmten Zeitraum (Zeitrentenbarwertfaktoren). Bei zwei Berechtigten (z.B. Ehepaaren, Geschäftspartnern) ist der Leibrentenbarwertfaktor für verbundene Leben zu verwenden. Die Höhe des den Leibrentenbarwertfaktoren zu Grunde zu legenden Zinssatzes, ist entsprechend der Nutzung des Objekts zu bestimmen.

Besonderheit bei Ein- und Zweifamilienhäusern

Bei üblicherweise selbst genutzten Objekten (z.B. Einfamilienhäusern) ist als Besonderheit zu berücksichtigen, dass die Wertminderung des belasteten Grundstücks in der Regel nicht mit dem Wert des Wohnungsrechts identisch ist. Beides sind selbständige Gegenstände der Wertermittlung. Sofern eine Immobilie (z. B. ein Einfamilienhaus) vom Eigentümer unter Wahrung der Rechte des Wohnungsberechtigten nicht genutzt werden kann, ergibt sich der Verkehrswert des belasteten Grundstücks aus dem diskontierten Verkehrswert nach Wegfall der Belastung unter Berücksichtigung der bis zu diesem Zeitpunkt noch entstehenden Kosten und Erträge. In dem gegenteiligen Fall, d.h. eine Nutzung durch den Eigentümer unter Wahrung der Rechte des Wohnungseigentümers wäre möglich (z. B. Wohnungsrecht besteht nur an einer in sich abgeschlossenen Einliegerwohnung), ergibt sich die Belastung des Grundstücks durch das Wohnungsrecht aus der Höhe, der dem Eigentümer entgangenen (fiktiven) Miete für die von dem Wohnberechtigten genutzten Räume. Die entgangene (fiktive) Miete wird über die Restlebensdauer des Berechtigten kapitalisert und nach Durchführung einer Marktanpassung vom Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks abgezogen.